평촌어바인퍼스트 보류지 입찰 ! 성공적인 낙찰을 위한 정보

평촌어바인퍼스트 보류지 19가구를 일반 경쟁 입찰로 매각한다는 소식이 전달되었다.

우선 보류지 입찰은 보통 말하는 ‘줍줍’과 전혀 다르니 일단 쓰고 생각하자는 식으로 달려들면 안된다.

또한 유주택자들의 경우 보류지 입찰의 특성상 조금 더 신중하게 접근 할 필요가 있어서 나름대로 정리한 내용을 공유하니 도움이 되었으면 좋겠다.

1. 주의사항

1) 줍줍이 아니라 이거 입찰이다

무순위 청약, 일명 줍줍은 분양가와 동일한 정해진 가격으로 올라오기때문에 시세대비 무조건 저렴한 가격에 업어 갈 수 있고 그로 인해서 추첨을 통해 당첨자를 가리게 된다.

하지만 보류지 입찰의 경우 말그대로 입찰이기 때문에 가장 높은 금액을 써낸 사람이 가져가는 구조이며 자연스럽게 줍줍이나 분양보다 높은 가격에 가져가게 된다.

그리고 2018년에는 대략 시세대비 85~90% 수준으로 가져갈수있었던 것 같은데 현재는 최소 시세의 90%, 평균적으로는 시세와 동일하게 가져가고 있다. 심지어 매물이 없는 단지에서는 신고점을 기록하며 낙찰이 되는 경우가 있기도.

블로그나 아무생각없는 기사를 보면 줍줍떴다고 글을 쓰는 사람들이 있는데…주의할것.

2) 대출이 안된다. 그리고 기간이 짧다.

보류지 입찰의 경우 주택담보대출이 되지 않는다. 그러므로 전체를 현금으로 넣을 수 있거나 전세 세입자를 빠르게 구해야 한다는 단점이 있다.

또한 계약금은 낙찰금액의 10%를 이틀뒤엔 8월 20일까지 입금해야하며 잔금은 불과 한달도 안되는 9월 15일까지 낙찰금액의 90%를 입금해야 한다.

즉 전세입자를 구하거나 현금을 마련하는 기간이 1달이 채 되지 않는 다는 것.

그리고 전세가율이 점차 높아지는 요즘은 전세입자를 구하더라도 현금이 꽤 필요한 경우가 있따.

3) 낙찰 후 미계약시 입찰보증금은 돌려주지 않음

보류지 입찰 낙찰이 된 후 계약을 하지 않을 경우 입찰보증금 1천만원은 돌려주지 않는다. 위 두가지 어려운 점에 방점을 찍는 신중해야하는 이유이다.

줍줍처럼 일단 썼다가 안되면 말지 뭐!! 했다가 쌩돈 1천만원을 날려버릴 수 있다. 그런데 입찰보증금이 굉장히 싼편인듯, 다른 보류지 입찰들은 5천만원 이러던데…

2. 유주택자 고려사항

무주택자들도 마찬가지지만 유주택자들의 경우 평촌어바인퍼스트 보류지 입찰의 경우 줍줍일때보다 더 신중한 접근이 필요하다. 주의사항에도 기재하였듯 줍줍과 달리 낙찰가가 시세에 근접한 시장환경이기 때문. 그냥 아파트 하나를 매수할때와 동일한 고민이 필요하다는 것이다.

1) 취득세

주택을 구입하여 등록할때 취득세라는 세금을 내게 된다. 이 취득세는 보통 3%정도로 보면 되는데 2주택자 기준으로 5%가 더 부과되게 된다. 즉 8%, 정확히느 8.3%의 취득세가 부과 될 수 있다는 것.

평촌어바인퍼스트 보류지 입찰 시 낙찰이 시세의 90% 정도로만 되도 상당한 액수의 취득세가 요구된다.

39타입 34백만원 (시세 약 4.6억)
46타입 45백만원 (시세 약 6.1억)
59타입 67백만원 (시세 약 9.0억)
84타입 83백만원 (시세 약 11.2억)

2) 양도세

또 주택을 매각할때 얻게되는 차익에도 양도소득세라는 세금이 부과되게 되는데 이또한 상당한 액수를 자랑한다.

일단 주택 구입후 3년 미만일때 매각은 사실상 불가능할정도로 세율을 매겨놨기 때문에 무시하고 2주택자들은 양도차익 금액별 양도세율에 20%를 중과받는다.

시세 대비 90%가격으로 낙찰받은 후 3년후에 시세가 56% (이 동네 10평대 3년간 가격상승율) 오를 경우 대략의 양도세는 억소리가 나게된다.

39타입 1.1억 (양도차익 약 2.3억)
46타입 1.6억 (양도차익 약 3.1억)
59타입 2.4억 (양도차익 약 4.5억)
84타입 3.1억 (양도차익 약 5.6억)

위 계산은 상승분 추정에 따른 대략적인 예측치로 상황, 경비 편성에 따라 그 금액이 엄청나게 달라지니 그냥 참고로.

3) 종부세 그리고 재산세

그나마 취득세는 낙찰의 기쁨에 취하고 양도소득세는 매각의 기쁨에 취해서 괜찮다지만 종부세와 재산세는 상당한 문제를 야기 할 수 있다.

왜냐면 당장 아무런 행위를 하지 않아도 부과되는 세금이기에 캐쉬플로우에 문제를 일으킬수있기 때문.

우선 종부세의 경우 가액이 시세와 그냥 동일하다고 가정할때 ‘내가 39타입을 구매했을때 기준’으로 3년간 대략 36천만원 정도를 납입 할 것으로 보인다.

종부세는 총 보유한 주택 가액 기준이므로 개인별로 천차만별임을 명심.

또한 재산세도 39타입 기준 3년간 350만원 정도를 납부 할 것으로 예상되며 보유기간이 길면 길수록 종부세와 재산세는 계속해서 납입하는 세금이기에 그 액수는 커질 것이다.

4) 전세가율

현재 평촌어바인퍼스트의 전세가율을 살펴보면 대략 57%~69%정도를 나타내고 있다.

가장 넓은 평형대인 84타입의 경우 호갱노노 기준으로 실거래가 11억2천만원이지만 전세가는 6.88억으로 갭이 4.3억원에 달한다.

즉 84타입을 시세의 90% 가격으로 낙찰이 된다면 (그게 될까..?) 당첨시 전세를 끼더라도 취득세를 포함하여 현금3억원은 무조건 필요하다.

가장 작은 39타입은 실거래가 기준 4.7억원이며 전세가는 3.2억원으로 갭은 1.5억원이다. 마찬가지로 시세의 90% 가격으로 낙찰된다면 현금은 96백만원이 필요할 것으로 보인다.

---

이렇듯 안양 평촌어바인퍼스트 보류지 입찰은 보통 말하는 줍줍, 무순위 청약과는 다른 특성을 가지고 있고 더 많은 고민이 요구된다.

무턱대고 달려들기보단 차분하게 본인의 자산상태와 시나리오별 필요경비를 짜보면서 투자를 진행해보는걸 추천한다.